ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในระหว่างการขายมากมาย นอกจากนี้ยังมีโครงการที่ปิดการขายไปแล้วตั้งแต่อดีตและโครงการที่ตั้งท่าจะเปิดการขายใหม่ในปีหน้าหรือปีถัดไป รวมกันแล้วอีกนับพันโครงการ
สำหรับชาวบ้านทั่วไป การซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมแต่ละห้องเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ในชีวิต ดังนั้นจึงควรมีการเตรียมตัวสำหรับการซื้อให้มาก ๆ เพื่อไม่ให้เสียใจภายหลัง
ในวันนี้ขอเน้นให้ชัดเจนเฉพาะด้านต้นทุนค่าใช้จ่ายทางการเงิน ซึ่งก็เป็นเรื่องเกี่ยวกับเม็ดเงินในกระเป๋าที่ท่านต้องใช้จ่ายออกไปทั้งก่อนและหลังการซื้อห้องชุด ได้แก่
ค่าใช้จ่ายสำหรับการวางจองและค่าใช้จ่ายสำหรับวางเงินดาวน์ หรือระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ว่าต่ำเพียงพอที่ท่านจะมีความสามารถหาเงินมาชำระได้ครบหรือไม่
ค่าใช้จ่ายสำหรับการกูสินเชื่อบ้านจากธนาคาร อย่าวางใจกับเงินกูดอกเบี้ยอัตราต่ำเสมอไป เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำนั้นอาจมีเงื่อนไขอื่นๆ ตามมาให้ต้องมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่ม เช่น ธนาคารบางแห่งอาจบังคับให้ผู้กูในอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษต้องซื้อประกันภัยหรือแม้กระทั่งประกันชีวิตเพิ่มเติม หรือต้องทำบัตรเครดิตกับธนาคารนั้น ๆ จึงจะสามารถรับอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษนั้นได้ นอกจากนี้ยังอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการกูที่ไม่เกี่ยวอะไรกับอัตราดอกเบี้ยเลย
ตรวจดูระยะเวลาการสร้างว่าต้องใช้เวลาอีกนานเท่าไรท่านจึงจะสามารถเข้าอยู่ได้ และระหว่างเวลาที่ท่านรอคอยนั้นท่านมีที่อยู่อาศัยอื่นหรือไม่ หรือท่านต้องวางแผนการขายที่อยู่อาศัยปัจจุบันก่อนย้ายเข้าไปอยู่ในโครงการที่จะสร้างเสร็จในอนาคตหรือไม่
ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ท่านมีระยะเวลาพอสมควรที่จะสามารถตรวจรับห้องชุดและตรวจรับรายการสิ่งของ อุปกรณ์ต่างๆที่มากับห้องชุดได้เพียงพอหรือไม่ ควรตรวจรายการสิ่งของให้ตรงกับโฆษณาประชาสัมพันธ์ของผู้ประกอบการว่ามีเฟอร์นิเจอร์หรือของแถมอะไรที่ติดมากับราคาห้องชุดจริงบ้าง เพราะห้องชุดในบ้างโครงการที่มีเฟอร์นิเจอร์ติดผนัง (Build-in) ย่อมตั้งราคาขายสูงกว่าห้องชุดเปลื่อยๆ
ตรวจดูว่ามีอะไรบ้างที่ผู้ประกอบการโฆษณาการประชาสัมพันธ์ว่าได้จัดให้มีเป็นสินทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนอกเหนือจากโถงทางเดินลิฟต์โดยสาร ที่จอดรถ ซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ปกติ เช่น มีสระว่ายน้ำหรือไม่ มีสวนย่อมตรงไหน มีกล้องโทรทัศน์วงจรปิดหรือไม่ ฯลฯ
ตรวจดูว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางของโครงการที่เราจะซื้อนั้นเราพอรับค่าใช้จ่ายเป็นประจำได้ไหม และมีแนวโน้มว่าจะมีการใช้จ่ายมากขึ้นไหมในอนาคต เช่น ยิ่งหากมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ มีห้องอบเซานาชั้นดี หรือมอุปกรณ์อำนวยความสะดวกส่วนกลางที่มีราคาแพงมากเท่าไร ก็อาจมีค่าบำรุงรักษามากขึ้นเท่านั้น หมายความว่าอาจต้องใช้เงินจากส่วนกลางมากขึ้นไปเรื่อยๆในการบำรุงรักษาในอนาคต นอกจากนี้ต้องตรวจว่ามีค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางที่เราใช้ประจำหรือไม่ เช่น ที่จอดรถหากมีรถมากกว่า 1 คันต้องเสียเพิ่มอีกเท่าไร ที่จอดรถีเพียงพอเหมาะสมตามจำนวนหน่วยห้องชุดหรือไม่
ตรวจดูค่าใช่จ่ายส่วนกลางของโครงการที่จะซื้อเมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน มีจำนวนหน่วยใกล้เคียงกัน หรือที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงกันนั้น มีค่าใช้จ่ายถูกกว่าหรือแพงกว่ากันมากไหม
ตรวจดูค่าใช้จ่ายที่จะกลายเป็นปกติสำหรับการใช้ชีวิตในโลกสมัยใหม่ เช่น ค่าอินเตอร์เน็ตไร้สายความเร็วสูงว่าแพงมาดไหม ค่าโทรศัพท์ระบบเคเบิลหรือระบบอื่นๆ ฯลฯ
พิจารณาว่านิติบุคคลอาคารชุดของโครงการนั้นๆ มีประสบการณ์หรือมีความเป็นมืออาชีพแค่ไหน กรณีนี้จะรู้ได้จริงก็ต่อเมื่อเป็นการซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีผู้อยู่อาศัยมาแล้วเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยอาจสอบถามจาดผู้ที่อาศัยอยู่แล้วในโครงการนั้น ๆ ว่ามีผู้อยู่อาศัยบ่นกันมากน้อยขนาดไหนและสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่แล้วหากไม่แน่ใจจะขอดูงบการเงินของนิติบุคคลก็ยังได้
ในอนาคตหากมีพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ส่วนหนึ่งสำหรับชำระค่าภาษี อย่างไรก็ตามเท่าที่ได้คำนวณในระยะแรก ค่าใช้จ่ายส่วนนี้น่าจะน้อยมากเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
สมมติว่าเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ตรวจดูว่าเจ้าของโครงการรับบริหารการเช่าหรือไม่ วิธีการคิดค่าบริหารเป็นอย่างไร ผู้ซื้อรายอื่น ๆ สามารถปล่อยเช่าได้จริงในระยะเวลาที่ไม่นานเกินไปหรือไม่ หรือจะได้รับค่าเช่าหรือผลตอบแทนตามที่เจ้าของโครงการเคยอวดอ้างสรรพคุณไว้หรือไม่อนึ่งในประเทศ มีโครงการคอนโดมิเนียมบางแห่งที่ประกาศกันไว้แต่แรกเลยว่าไม่อนุญาตให้ผู้ซื้อนำห้องชุดของตนออดปล่อยเช่า เพราะต้องการให้มีผู้อาศัยอยู่ตลอดเวลา และไม่ต้องการให้มีคนแปลกหน้าสลับกันมาอยู่ดังกรณีของการปล่อยเช่าดังนั้น หากโครงการไม่อนุญาตให้ปล่อยเช่าผู้ซื้อเพื่อวัตถุประสงค์นี้ก็อาจเสียเปล่า
ราคาประกาศขายต่อ หรือราคาขายในช่วงหลังเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไร อัตราการขายห้องชุดที่แท้จริงของโครงการเป็นอย่างไร มีผู้อยู่อาศัยจริงมากไหม ลองขับรถไปดูโครงการประมาณ 3-4 ทุ่ม ว่าไฟฟ้าเปิดสว่างเป็นส่วนใหญ่หรือไม่ ก็อาจจะบอกได้โดยประมาณแต่บางโครงการอาจเปิดไฟหลอกไว้ก็มี
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น